Leendert Steijger (directeur M3 projectontwikkeling en M3 Architecten) is bedenker van het OZO-concept: Ontwikkelen Zonder Ontwikkelaar.
Dat gebeurt op basis van lage ontwikkelkosten en een verifieerbare transparantie. M3 Projectontwikkeling vraagt een fee van 1,5% per woning in plaats van de vaak gangbare 10%, werkt met een volledig transparante begroting en neemt een substantieel deel van het risico voor haar rekening. Een ander pluspunt is dat M3 Projectontwikkeling en M3 Architecten samen alle benodigde disciplines in huis hebben en daardoor in onderlinge afstemming sneller, efficiënter en goedkoper kunnen werken.

Het OZO-concept vloeit voort uit de aanhoudende roep om betaalbare woningen. Inmiddels zijn en worden ruim 40 projecten op basis daarvan gerealiseerd. Nu komt Leendert Steijger met een nieuw concept: Bijzonder Betaalbaar Wonen.

Waarom?
‘Omdat je het effect van OZO kan versterken door niet alleen betaalbaar te ontwikkelen, maar ook betaalbaar te bóuwen. Als je behalve de ontwikkel-fee de aanneemsom eveneens zo laag mogelijk weet te houden, komt dat de betaalbaarheid van woningen nóg verder ten goede. M3 Projectontwikkeling en M3 Architecten zijn in 2023 binnen hun relatienetwerken gericht op zoek gegaan naar de minst dure bouwsystemen met de daarbij behorende bouwcomponenten. Die zoektocht was bepaald geen sinecure. We hebben er veel energie, tijd en kennis in gestoken. Maar het leidde al met al wel tot een bemoedigend resultaat.’

Bij betaalbare woningbouw denk je al gauw aan prefab huizen?
‘Daar hebben wij het bewust niet in gezocht. De voordelen van prefab zijn bekend: efficiënt en tegen een redelijke prijs. Maar een groot nadeel blijft in mijn ogen vaak onbenoemd: er wordt doorgaans gewerkt op basis van één basisontwerp dat ook maar op één manier kan worden gerealiseerd. Wij zijn op zoek gegaan naar een manier om dat stramien met inachtneming van de regelgeving en de wensen van de consument betaalbaar te doorbreken. Met steun van innovatieve partijen uit de bouwbranche is dat gelukt.’

Hoe?
‘Tijdens onze zoektocht kwamen wij tot de ontdekking dat de hoofdvorm van een woning doorgaans van een bepalende invloed is op de bouwkosten. Die hoofdvorm staat vast. Maar de indeling van de gevel níet. Die valt bijvoorbeeld op basis van de locatie waar het huis moet komen qua ontwerp specifieker te maken. Bovendien blijken er in de Nederlandse bouwwereld steeds meer innovatieve bedrijven te zijn die met nieuwe manieren van bouwen komen. Op basis van deze positieve punten, een gedegen engineering en een prima samenwerking met uiteenlopende partijen is het ons gelukt om woningen te bedenken die qua prijs en kwaliteit hun gelijke in Nederland niet kennen. Daarmee kunnen we een breed palet aan consumenten met uiteenlopende woonwensen bedienen.’

Een voor de hand liggende vraag: wat gaan die woningen kosten?
‘De benedenwoning wordt verkocht voor 185.000 euro VON en een vrijstaande woning heeft een verkoopwaarde van 405.000 euro VON. Met daar tussenin allerlei varianten. Bijvoorbeeld 192.500 euro voor een bovenwoning, 227.500 euro voor een starterswoning of levensloopbestendige woning, 250.000 euro voor een rijtjeswoning en 375.000 euro voor een twee onder een kap woning. In hun VON-prijs hebben ze allemaal een grondquote van 25% meegekregen en ze worden volledig afgebouwd opgeleverd. De grondwaarde, de kosten van de adviseur(s) en alle andere kosten zijn bij de genoemde prijzen inbegrepen.’

Worden deze woningen door M3 afzonderlijk gerealiseerd of bij voorkeur op basis van stedenbouwkundige samenhang in een nog te realiseren buurtje?
‘Dat laatste vind ik het meest uitdagend. Je kan in samenspraak met gemeenten heterogene en
aantrekkelijke wijkjes maken die optimaal aansluiten op hun groene of stedelijke omgeving. Ze kunnen uitgroeien tot moderne tuindorpjes. Je woont er dus niet alleen betaalbaar, maar ook bijzonder.’

Hoe ziet de samenwerking van M3 met gemeenten er uit?
‘Dat zou je eigenlijk moeten vragen aan bestuurders van gemeenten die op basis van het OZO-concept met ons in zee zijn gegaan. De respons die ik van hen krijg is positief. Afgezien van de lagere ontwikkelkosten waardeert men onze openheid tijdens het project. Alle financiële informatie is tot in detail inzichtelijk. We zijn 100% transparant en dat is – zo horen wij regelmatig terug – voor gemeenten lekker werken. Verder vinden ze het prettig dat ze op elk moment kosteloos afscheid kunnen nemen als M3 in hun ogen niet de beloofde kwaliteit levert. En we zijn absoluut flexibel en bereid tot bewegen. Dus als een gemeente andere grondquota hanteert, wordt de raming van de stichtingskosten aangepast.’

Stel een gemeente wil in samenwerking met M3 betaalbaar en bijzonder (laten) bouwen, hoe snel kunnen jullie dan een voorstel klaar hebben?
‘M3 kan op basis van een stedelijke opgave van een gemeente binnen twee of drie maanden een voorstel voor een concrete invulling klaar hebben. Uiteraard zijn de gemeentelijke wensen bepalend. Welke woonprogramma heeft men voor ogen? Bouwen voor ouderen, starters of andere groepen? Wordt er vanwege het sociale programma gekozen voor samenwerking met een woningbouwvereniging? Dankzij onze ervaring in tientallen gemeenten kunnen we prima met dat soort vragen uit de voeten.’

- Leendert Steijger
M3 Projectontwikkeling