Een standaard rijtjeshuis voor VON-prijs van 250.000 euro? Het kan!

Betaalbaar ontwikkelen, betaalbaar bouwen en de op die manier gerealiseerde woningen daarna betaalbaar hóuden. Volgens Leendert Steijger (M3 Projectontwikkeling) kan dat op basis van een door hem bedacht concept: het betaalbaarheids-beschermingsprogramma. Gemeenten die dit concept hanteren zorgen dat niet alleen de éérste kopers geholpen zijn met een betaalbaar huis, maar ook kopers ná hen.

In 2012 lanceerde M3 het zogenoemde OZO-concept. Die afkorting staat voor Ontwikkelen Zonder Ontwikkelaar. Mede gebaseerd op een fee van1,5% in plaats van de gangbare 10% per woning. Andere pluspunten: het werken op basis van een volstrekt transparante begroting en het zelfstandig dragen van risico.

Inmiddels gingen circa 35 gemeenten op basis van dit concept aan de slag. Zo zijn in Gouda op dit moment 250 woningen in aanbouw en in Uitgeest wordt het historisch centrum mede dankzij de realisatie van circa 100 woningen verder versterkt.

Gemeenten die op basis van het OZO-concept met M3 samenwerken zijn daar uitgesproken positief over. Lagere ontwikkelkosten, volledig transparantietijdens het project en de nieuwe manier(en) van bouwen zorgen voor een prettige en efficiënte samenwerking. Daar komt bij dat M3 snel kan schakelen. Een gemeente die met een specifieke stedelijke opgave komt, krijgt binnen twee tot drie maanden een eerste concrete invulling. Die is gebaseerd op gemeentelijke wensen op het gebied van bijvoorbeeld doelgroepen, samenwerking met woningbouwverenigingen en/of prijsstelling.

Innovatief bouwen

Behalve betaalbaar ontwikkelen wil M3 ook betaalbaar bóuwen. Daar ging Steijger eveneens mee aan de slag. Hij koos bewust niet voor prefab-huizen. De voordelen (efficiënt en redelijk geprijsd) wegen niet op tegen een volgens hem groot nadeel: het werken met een beperkt aantal basisontwerpen. M3 zocht en vond partijen die op basis van gedegen engineering vernieuwende manieren van bouwen hanteren. Met als resultaat woningen die qua prijs en kwaliteit hun gelijke in Nederland niet kennen. De kosten liggen globaal genomen tussen de 185.000 euro voor een benedenwoning en 405.000 euro voor een vrijstaand huis. Op basis van dit model kan voor een VON-prijs van 250.000 euro (inclusief 25% grondwaarde) een standaard rijtjeshuis worden gerealiseerd.

Ook láter betaalbaar

Als het M3 gelukt is om- al dan niet in samenwerking met gemeenten - kwalitatief uitstekende en betaalbare woningen te realiseren, komt het er op aan die voor de langere termijn betaalbaar te houden. Het is niet de bedoeling dat met de op basis van het OZO-concept ontwikkelde goedkope(re) woningen alleen de éérste kopers geholpen zijn. Daarom bedacht M3 met het oog op de toekomst een aanpak die langdurige betaalbaarheid kan garanderen. Daarin speelt de gemeente een sleutelrol.
Stel dat een op basis van OZO gerealiseerde woning voor 250.000 euro wordt aangeboden, terwijl de eigenlijke marktwaarde 400.000 euro is. Dan kan het waardeverschil worden vertaald naar een vordering van de gemeente op die woning. Vastgelegd in de koopakte en opeisbaar bij een volgend verkoopmoment. Op die manier krijgt de gemeente als het ware de beschikking over een maatschappelijk kapitaal dat ten behoeve van specifieke doelgroepen wordt ingezet en altijd bij die gemeente terugkomt. De gemeente kan bij verkoop van de woning deze strategie consequent blijven volgen waardoor de woning betaalbaar beschikbaar blijft voor de doelgroep(en) en de gemeente haar vordering in stand houdt.