Geen addertjes onder het gras. Dat werkt wel zo lekker

Volgens Leendert Steijger van M3 Projectontwikkeling zijn projectontwikkelaars in de perceptie van gemeenten nogal eens degenen die vanwege de financiën wezenlijke onderdelen uit een plan schrappen. Dat leidt, zegt hij, tot tijdverlies, hogere kosten en minder kwaliteit. Minpunten die het door zijn bureau bedachte concept Ontwikkelen Zonder Ontwikkelaar (OZO) niet kent. Dat is gebaseerd op lage ontwikkelkosten en verifieerbare transparantie. Sinds de lancering van OZO in 2010 staat de teller op ruim 40 projecten.

Hoe is Ontwikkelen Zonder Ontwikkelaar ontstaan?
‘We hebben met M3 Architecten veel voor ontwikkelaars gewerkt en kwamen tot het inzicht dat hun business model mankementen vertoont. Zéker bij projecten op grond van gemeenten. Meestal is dan het financieel resultaat van de ontwikkelaar de dominante factor. De ontwikkel-fee ligt rond de 4 tot 6% met daar bovenop nog 10 tot 12% winst en risico. Terwijl ontwikkelaars bij een project op gemeentegrond relatief weinig risico lopen. Als het financieel resultaat lager uit dreigt te vallen, krijgen gemeenten opeens te horen dat er van alles toch niet meer kan. Dan zetten ontwikkelaars in op lagere kosten en gaan ze schrappen. Vaak tast dat de kwaliteit van een project aan.’

Naast M3 Architecten is er M3 Projectontwikkeling. Dus jullie ontwikkelen wel degelijk.
‘Ja, maar op een volstrekt andere manier dan gangbare ontwikkelaars. Onze ontwikkel-fee bedraagt 1,5%. Dat is nogal een verschil met de meestal gehanteerde 4 tot 6% plus risico-afdekking van 10 tot 12%. Als M3 op gemeentegrond ontwikkelt, is er over het algemeen géén sprake van het verrekenen van risico-afdekking.’

Hoe kan het dat jullie zo veel lager uitkomen?
‘M3 is gewend om in een klein jasje te leven. Onze financiële huishouding is totaal anders dan die van ontwikkelaars waar de kosten fors hoger liggen. Wij hebben minder nodig om een goed belegde boterham te verdienen, mikken niet primair op een maximum rendement en hebben oog voor het maatschappelijk rendement. Bovendien houden we met M3 Architecten en M3 Projectontwikkeling alles in één hand waardoor we sneller en doelmatiger werken. Gedoe tussen een architect en ontwikkelaar die niet op één lijn zitten kennen we niet. Voor ons werk in een project ontvangen wij een voor iedereen herleidbare architecten-fee. Terwijl dat werk bij op de gangbare manier werkende ontwikkelaars als kostenpost wordt opgevoerd. Bij ons is het opbrengst.’

Ontwikkelen Zonder Ontwikkelaar biedt totale transparantie naar opdrachtgevers toe. Krijgen die echt álles te zien?
‘Ja. We hebben het over verifieerbare transparantie. In zijn algemeenheid geldt voor projectontwikkeling dat vaak een gedegen onderbouwing van kostenposten ontbreekt en dat onvoldoende duidelijk is wat een ontwikkelaar aan een project verdient. Daarom proef je bij gemeenten een zeker wantrouwen jegens ontwikkelaars. Ambtenaren en bestuurders krijgen niet altijd de échte cijfers en weten daarom niet hoe het risicoprofiel voor hun gemeente uitpakt. Wij zijn open over alle financiële aspecten en laten in elke fase van een project zien waar het geld naartoe gaat en hoeveel daarvan uiteindelijk voor M3 is.’

Hoe ziet, als een gemeente met M3 in zee gaat, jullie werkwijze er uit?
‘We kijken eerst naar het woonprogramma dat die gemeente voor ogen heeft. Wil men bouwen voor ouderen, starters of andere groepen? En wordt er vanwege het sociale programma en wellicht ook middenhuur-segment gekozen voor samenwerking met een woningbouwvereniging? Daarna bepalen we op hoofdlijnen wat voor woningen er kunnen komen. Denk aan oppervlakte en ontwerp. Vervolgens ga je rekenen aan de verhouding opbrengst/kosten en komt er een raming van de stichtingskosten op tafel. Inclusief een voorlopig verdienmodel van M3. Dan volgt – als de gemeente akkoord is – een intentieovereenkomst en begint het uitwerken van varianten voor het project. Voor elke variant geldt dat zowel de kosten als onze verdiensten 100% transparant zijn.’
‘Als de gemeente eenmaal een variant heeft gekozen, wordt die door ons uitgewerkt. Plattegronden, gevels, welstand, duurzaamheid, circulariteit, de directe omgeving en ook overleg en participatie vanuit de buurt, alles komt aan bod. De bouwkosten laten we per onderdeel doorrekenen door een onafhankelijke bouwkostendeskundige. Ook hier geldt weer: bij elke stap is inzichtelijk wat de verdiensten van M3 zijn. Als al het tekenwerk tot en met de laatste steen is uitgewerkt, contracteert M3 een aannemer en start de verkoop. Of we organiseren, als dat de voorkeur van de gemeente heeft, een aanbesteding met minimaal drie regionale of landelijke aannemers.’

Wat gebeurt er als jullie een project toch niet rond krijgen?
‘Wij reserveren de grond met de restrictie dat we die als het project onverhoopt niet slaagt binnen een afgesproken termijn teruggeven. Dat is nog nooit gebeurd. Maar als die situatie zich toch voor zou doen, zijn alle tot dan toe gemaakte ontwerp- en advieskosten voor onze rekening. Daar maken we van tevoren duidelijke afspraken over. En desgewenst ook over het betalen van een reserveringsvergoeding. Gemeenten hebben geen zin in eindeloos juridisch gedoe met ontwikkelaars die niet blijken te kunnen leveren.’
Op basis van Ontwikkelen Zonder Ontwikkelaar zijn inmiddels tientallen projecten gerealiseerd. Wat zijn de belangrijkste succesfactoren?
‘Primair de wederzijdse bereidheid om iets goeds te maken. Wij werken graag samen met mensen die gedreven zijn en iets wíllen. Volgens ons is projectontwikkeling nog te vaak een verhaal over wat er allemaal toch niet blijkt te kunnen en van addertjes onder het gras. M3 heeft een transparante en verifieerbare ontwikkelingsstrategie. Alle offertes en uitvragen worden zichtbaar gemaakt. Als je daar volledig transparant over bent, loopt het gesprek zó veel makkelijker. De gemeente bepaalt de mate waarin wordt gestuurd en M3 adviseert, rekent, tekent en draagt het risico. Als het programma wordt gewijzigd – bijvoorbeeld vanwege méér sociale bouw of extra parkeerplaatsen – zijn de financiële gevolgen meteen voor iedereen inzichtelijk en verzeil je niet in oeverloze discussies.’

Het zogenoemde Didam-arrest kan voor gemeenten als een beperking voelen op het gebied van publiek private samenwerking. Hoe gaan jullie daar mee om?
‘OZO past binnen dat arrest. M3 heeft samen met een vooraanstaande vastgoedjurist drie modellen gemaakt. Die voorzien erin dat een gemeente aangeeft grond aan M3, de kopers van de woningen of een te selecteren aannemer te willen verkopen. Daarover wordt in alle openheid gepubliceerd. Meld zich een partij die óók op basis van totale transparantie en 1,5% fee zegt te kunnen ontwikkelen dan maakt de gemeente de afweging. Op die manier wordt er conform het Didam-arrest transparant gewerkt en krijgt elke partij de mogelijkheid om zich te melden.‘

- Leendert Steijger

M3 Projectontwikkeling